SOHO中国收购终止：张欣的奋斗历程与商业地产巨头的未来

这是为什么呢？纵观张欣的人生史，几乎每个关键节点的选择都是不同的，至少在当时，旁人无法理解。本文将试图梳理张欣的成长经历、创业故事、职业巅峰历程，并从中寻找答案。

一个14岁工厂女工的挣扎

张欣1965年出生于北京，1979年随父母定居香港。刚到香港时，一家人的生活很紧张。 14岁的张欣不得不考虑如何养活自己，于是她和母亲一起进了一家工厂当了一名女工，晚上还上夜校。

张欣一直希望摆脱这样的生活。当女工五年后，她有了3000英镑的积蓄。由于当时香港仍处于英国殖民统治之下，19岁的她跑到英国驻香港领事馆，询问工作人员牛津有没有可以学习英语的学校。那时，她根本不懂英语，牛津是她唯一知道的英国地名。工作人员向她推荐了当地的语言学校。

她只身拖着行李箱来到了英国。面对完全陌生的外国人面孔和完全听不懂的语言，张欣第一次感到了恐惧，坐在行李箱上哭了。突然发现一张亚洲面孔朝自己走来，张欣就像抓住了救命稻草一样立即上前询问他是不是中国人？还好对方是中国人！她的中国亲戚带她去超市买菜，并邀请她参加当晚的中国聚会。此时此刻，张欣在异国他乡找到了自己的出路。

3000英镑很快就用完了，张欣在一对中国夫妇那里找到了一份卖炸鱼薯条的兼职工作。夫妻俩很和善，经常给张欣吃当天剩下的鱼和薯条。由于这两年炸鱼薯条吃得太多，张欣很长一段时间都无法再吃炸鱼薯条了。

熟悉了英国环境后，美好的生活慢慢展开。张欣曾就读于萨塞克斯大学，随后前往剑桥大学攻读硕士学位。她的本科和硕士专业都是经济学。硕士论文题目是关于中国经济的私有化。

上大学时，张欣不能很快适应周围的环境。当时她的同学大多都是17岁，张欣比他们年长很多。同学们最喜欢的事情就是喝酒、聚会。张欣无法理解这一点。这些东西有什么意义呢？因为她从小接受的教育不太好，英语基础还很薄弱，所以大学期间她并没有真正了解周围的一切。 “每次我走进一扇门或到达一个地方时，我都会试图弄清楚那是什么。情况的状态。她整天读书学习，完全就是一个书呆子中国女孩的形象。

接受教育后，一切都顺利多了。研究生毕业后，我在高盛投资银行部门找到了一份工作，负责中国私营工厂在美国上市，也让外国投资者在中国投资。这是张鑫做过的最困难的工作。工作两年后，她渴望回到北京。

辞去华尔街职务回到北京结婚创业

1994年，我去中国寻找投资机会时认识了潘石屹。此时，潘石屹的事业刚刚起步，刚刚逃离海南房地产泡沫的高峰周期，与冯仑、王功权等人一起在北京创业。

认识潘石屹四天后，他对她说，你应该成为我的妻子。张欣说是。另一个想法是我还需要深入了解这个人。潘石屹带着她来到工地，面对地上的一个大洞，说：“我是做建筑的，以后这里就是中国的曼哈顿。”张欣从来没有见过这么大的坑，看着眼前这个从未出过国、来自中国最贫困地区、甚至还有些土气的男人，她被他的理想所感动。

几个月后，两人登记结婚。此时，潘石屹刚刚结束第二次婚姻，并与第一任妻子育有一子。

1995年，张欣从高盛辞职回到北京，与丈夫潘石屹创立了北京红石实业有限公司（SOHO中国的前身）。对于这个关键的选择，张欣说：“你必须有冒险的欲望。1995年，华尔街的工作很好，但对于一个14岁就离开北京的人来说，他对北京的渴望要大得多。”比他对华尔街的渴望更大，所以当时我就毫不犹豫地放弃了，一有机会就跳了进去。”

她忠于自己的感情，喜欢分析事物。

当时，中国改革开放刚刚开始，各个行业都需要建设。张欣看到北京街头的建筑都是绿帽子、白瓦、蓝玻璃的。她有一种直觉，建造自己的房子会比这些更好。

然而，职业生涯的开始并不顺利。由于结婚太快，认识的过程又短暂，两个人的成长和工作背景都出现了巨大的反差。结婚后，他们很快就成为了伴侣，做事方式也完全不同。他们总是争吵，并正视自己的不良情绪。带回家后，两三年后，张欣觉得，再这样下去，迟早她会失去婚姻，失去这份事业。

她独自跑到英国和朋友们住​​在一起。一天早晨，她在英国乡村醒来，她问自己：你想要这段婚姻还是这家公司？想通后，他立即返回北京，对潘石屹说，我回家休息，做全职太太，你继续工作。潘石屹认为这个建议非常好。这是一个积极的变化，夫妻俩停止了争吵，公司开始好转。在此期间，她怀孕了。

几个月后，潘石屹的生意有了起色，他也意识到了张欣在公司的重要性。他对她说：“我现在很忙，你愿意回公司上班吗？”张欣很高兴。 ，恢复了工作——带着肚子里的孩子回到了公司。

之后，夫妻俩开始分工。张欣负责房屋的建造和设计，潘石屹负责销售。两人尽量不去干涉对方。公司发展步入正轨。

在事业巅峰时获得全部股权

1998年至2001年，张欣与潘石屹共同开发了第一个项目SOHO现代城，建筑面积48万平方米。

紧接着，《长城脚下的公社》启动——这是第一个受邀参加威尼斯双年展的中国建筑作品。

（长城脚下的公社）

2002年3月，SOHO中国成立。同年10月，张欣凭借《长城脚下的公社》荣获第八届威尼斯建筑双年展“建筑艺术推广奖”。张欣说，当时她不知道哪些设计师好，就在一本叫《40位40岁以下设计师》的书中寻找亚洲设计师，挑选了12位设计师，写信给他们询问他们想要什么。他们不愿意来中国参与项目设计。没想到，12位设计师全部回答是。长城脚下的公社诞生了。

（长城脚下的公社）

2003年10月，建外SOHO一期、二期、三期全部交付，并很快被众多世界品牌作为北京新地标进行广告宣传。在雅典奥运会闭幕式的北京宣传片中，建外SOHO也作为北京新地标向世界展示。从此，SOHO中国风靡全国。

（建外SOHO由24栋不同高度的白色建筑组成，项目由商业、办公、住宅组成。）

2005年，张欣被达沃斯“世界经济论坛”评选为“全球青年领袖”。

从2002年到2005年，发生了两件重要且相互关联的事情。

2002年，SOHO中国为了海外上市设立了红筹架构。潘石屹、张欣通过私人公司控制SOHO中国股权。后来SOHO成立了7家离岸公司来控制国内项目公司。其中，潘石屹通过Boyce（BVI）控制SOHO中国47.39%的股权，张鑫通过Capevale（BVI）控制SOHO中国47.39%的股权。

2005年11月14日，潘石屹通过“境外易手”，将其持有的Boyce（BVI）全部股份作为礼物转让给张欣。随后，张欣将Boyce and Capevale (BVI)的全部股份转让给一家公司，并将该公司的全部股份授予汇丰信托。张欣本人是该信托的唯一授予人、保护人及全部受益人。至此，两人持有的SOHO中国股票收益权已转移到张欣名下。

潘石屹捐出全部股份的同时，也传出了关于他的绯闻。据市场分析，此次股权转让让SOHO避免了分拆的可能。

2007年10月，SOHO中国在香港主板上市。在张欣的运作下，SOHO中国成功融资19亿美元，创造了亚洲迄今为止最大规模的商业地产IPO。

2009年，SOHO中国实现合同销售额136.8亿元，成为当年北京市场的销售冠军。同年，张欣被英国《金融时报》评为“全球商界最具影响力的50位女性之一”。

2010年是SOHO中国最激动人心的时刻。银河SOHO当年销售146亿元，成为全国单一项目销售冠军。公司整体销售额达到238亿元，创历史新高。 SOHO中国甚至提出“五年内超越万科”。

潘石屹和张鑫

与此同时，潘石屹也超越了企业家的身份，逐渐成为大众偶像。微博意见领袖，出版书籍，做慈善，举办展览，甚至合演一部电影。

望京SOHO

政策禁止批量销售 SOHO中国转型自给自足

但生意有起有落。 2010年，北京市发布《关于加强酒店项目销售管理有关问题的通知》。这一政策被商业地产行业解读为分层销售模式的终结，也是商业地产开发商向产权转型的政策原因之一。

随后两年，SOHO中国的销售业绩较2010年的巅峰大幅下滑，2011年达到109亿元，2012年达到94.68亿元。

2012年8月，SOHO中国宣布从零售模式转型为自有物业模式。截至2012年底，SOHO中国整体业务中零售占比25%，控股占比75%。

在充当“收租者”的过程中，SOHO中国面临着严峻的财务挑战。潘石屹曾公开表示“SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过4%”。

2014年开始出售资产

2014年接受凤凰网采访时，张欣表示：“房地产将两极分化，未来十年大量开发商将被吃掉。SOHO手上有大量现金，等待谁的项目要卖，我们就买。” ”

但后来我们看到的是，从2014年开始，SOHO中国走向了出售资产的方向。

2014年，SOHO中国以52.32亿元将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场出售给金融街控股；其以30.5亿元将上海凌空近一半的物业出售给携程。

2015年，其以84.93亿元将上海外滩国际金融中心（8-1）地块50%权益转让给原竞争对手郭广昌。

2016年，上海SOHO世纪广场以32.2亿元出售给国华人寿。

2017年，虹口SOHO和凌空SOHO物业的剩余一半分别以35.7亿元和49.44亿元出售给新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金基汇资本。

2019年，北京2583个地下停车场组成的资产包以7.61亿元出售给广州汇博停车场。

据不完全统计，2014年以来，SOHO中国已先后通过出售资产套现约300亿元。

直到SOHO中国手中，只剩下“八金刚”，即SOHO中国的八个核心写字楼项目：北京望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO、上海外滩SOHO和SOHO万丽广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目——这也是黑石集团收购股权中包含的资产包。

2012年至2018年，SOHO中国营业收入从161.43亿元萎缩至17.21亿元；归属于母公司股东的净利润从105.85亿元下降至19.25亿元。相比之下，曾经可比的房企万科、恒大、碧桂园等已经实现了千亿的销售额。

2019年，SOHO中国营业收入18.47亿元，归属股东净利润13.31亿元，同比下降30.85%。

SOHO中国2020年营业收入21.92亿元，归属股东净利润5.35亿元，同比下降59.76%。

有分析认为，SOHO中国从建造、销售房屋到自给自足再到销售的转变，是国内特定行业环境下商业地产开发运营的必然选择。这与高周转、非经营性住宅物业不同。开发业务显然有很大不同。

世界各地建房新追求

当SOHO在中国经历艰难转型时，张欣夫妇开始寻找海外投资机会。

2013年，张欣联手巴西萨夫拉家族收购了曼哈顿通用汽车大厦40%的股份。此次交易主要包括买方承担的超过7亿美元的资金和债务，整体交易金额约为14亿美元。

2012年，张欣斥资6亿美元购买曼哈顿公园大道广场49%的股份。在位于曼哈顿中城港务局交通中心的另一个项目中，张欣还试图向负责该项目的公司Vornado Real Estate Trust投资8亿美元。

2012年8月，这对中国房地产大亨开始在纽约寻找更多地标性写字楼。潘石屹当时还向《第一财经周刊》做了演讲。他将纽约写字楼和中国SOHO的租金回报率进行了比较。比较了四个项目。他们确实参观了纽约麦迪逊大道的索尼大厦，但交易并未达成，此后两人否认了该交易。

张欣的一些公开言论也支持了她的判断，即中国商业的巅峰期已经过去，她已经开始追求海外发展思路。

2017年，张欣在接受毕晓楠采访时表示，肯定会有不盖房子的一天，因为北京、上海等大城市的城市化已经非常成熟，房子都盖得差不多了。他还说，“四年前，我觉得没有机会盖房子了。”

同年，张欣在接受CNBC采访时表示，“接下来我期待的是世界各地的建设。我想利用我多年来积累的技能以及与这些创意人才合作的能力，将他们带到新的地方。我很兴奋。能够在新地方建设新项目。”

张欣50岁时开始跑马拉松，挑战身体极限。她说，自己虽然人到中年，但跑了几年马拉松，体能提高后，身体有了力量，精神状态也不同了。这几年没什么事做，但我还在思考如何发展，下一步要做什么。

一个不断奋斗的人，她眼里就有更广阔的世界。从行动中我们可以看出，在收获巨额资本后，夫妻俩的脚步已经超越了国界。但现实中毕竟存在障碍。不知道张鑫夫妇的下一个理想能走多远。

一直拥有完整家庭生活的女性

张欣白手起家，经过20多年的奋斗，成为中国乃至全球最富有的女性之一。但同时，她也一直是一个“很正常”的女人。他有一个完整的家庭生活，也不缺少对两个儿子的陪伴和教育。

每天晚上7点她必须准时下班，回家陪孩子做作业。张欣很享受当妈妈的感觉，孩子喜欢的事情都会全力支持。我的小儿子喜欢踢足球。每周有两次训练，周末有比赛。 8年来，我每个周末都能陪我的小儿子去踢足球。

大儿子与母亲的关系也非常密切。长大后，他去美国读大学。有一次他参加了“艺术政治”课程。感觉很新鲜。他想立即与母亲分享、沟通，听听她的想法。我兴奋极了，忘记了时差，拨通了妈妈的电话号码。此时，中国的时间正好是凌晨1点。张欣说，孩子长大后，也需要花很多时间陪伴孩子，但方式不同。他们开始需要交换想法。

张欣夫妇曾通过SOHO基金会向哈佛大学、耶鲁大学捐赠巨额善款。后来，他们的两个儿子分别就读于这两所大学。

（张鑫和妻子及两个儿子）

（张鑫父子）

（潘石屹父子）

当有媒体问她，如果人生只能选择一件事，事业还是家庭，你会选哪一件？张欣毫不犹豫的表示，她会选择家庭，因为这是人类繁衍的最大原因。 “如果把人的物质需求降到零，回归动物本性，繁衍还是第一位的。所谓追求是跟着生命的阶段走的。”

如果你仔细观察张馨在公开场合的谈话，你会发现张馨根本没有办法给张馨添上“强势”、“女强人”这样的词，因为她把自己表现得是一个有魅力、会说话的女人。有时他非常直率、幽默，给人的印象是他很有能力，说话很快，反应很快，知识体系很大，解答问题也很爽快。她的好友洪晃曾这样评价她：“张欣越有钱，她对别人越宽容，社会责任感也越强。”另一位非常真诚的企业家曹德旺评价道：“潘石屹夫妇非常聪明。”

张欣也很清醒。她曾说过，是时代给了她很大的机遇，才让她盖了那么多房子。这些建筑在一百年内仍将存在于城市中。